西安租房市场调查：毕业季需求增加 房租收入比超过30％

又到一年毕业季。据教育部统计，今年全国高校毕业生预计达1158万人，再创历史新高。

西安今年高校毕业生总数预计将突破30万人，亦为历年之最。

大批毕业生走进社会，租房市场热起来了吗？

【资料图】

>>高校毕业生步入社会 租房需求增多

6月29日晚上8点多，孙莉（化名）才回到自己房间。前一天刚参加完毕业典礼，她算是正式毕业了。在5月下旬，已确定工作的她为了方便上下班就开始租房。“之前在学校衣食无忧，现在大大小小事都要靠自己，感觉还在适应中。”孙莉说。

孙莉毕业于陕西某高校法学专业，目前在一家律所上班，打算边工作边准备法考。她说，房子是和同事合租的，“都是女生，想着房子要安全一些，离单位近一点的，最后找了一个家属院的两室一厅，1400元/月，两人平摊压力小一些。”

对西安30万大学毕业生而言，租房是不少人必须要面对的一件事。

同样刚步入社会，00后小赵是比较顺利的，房子是父母帮忙挑选的，租金也是父母赞助的。当然，虽然租房的事父母安排好了，但生活还得靠自己。小赵学的是空间设计，他对目前的工作不是很满意，“我没有工作经验，只能一步一步来，先提高自己再考虑择业。”

58同城、安居客近日发布的《2023年毕业生租住报告》显示，今年3-4月份，已有37.6%的受访者表示“开启了毕业后的第一次租房”。进入6月份以后，大学毕业生成为租房主力军，这使得多地租房市场迎来传统旺季。

西安大学城附近一家房产中介工作人员告诉华商报记者，今年房屋买卖一直不景气，但租房市场最近还可以，挺活跃。接待的求租者里，毕业生占比很大，“至少在五成以上”。

在高新区经营中介门店的张栋表示，近期租房需求明显增多，基本上每天都能成单。除了毕业学生和务工人员找房，还有的客户是为孩子9月份上学做准备。

>>存量房源“卷”起来了 房租没有明显上涨

虽然租房需求增加，但市面上房源存量也在走高。

贝壳研究院发布的《一季度中国住房租赁市场发展报告》称，“受房地产交易市场及房贷压力影响，更多业主将闲置房源对外出租”，并预计“二季度租房市场活跃度将提升，房屋出租难度有所下降，但由于房源供应量增加，租金水平或稳中微涨”。

诸葛找房数据显示，6月份全国大中城市租金挂牌均价为35.46元/㎡/月，环比微跌0.01%。

西安6月租金均价为31.11元/㎡/月，环比上涨0.63%，同比上涨5.94%。

玛雅房屋西安草场坡店负责人李周生在接受华商报记者采访时认为，西安房租价格变化不大，表现平稳。年初市场清冷租金下降，近期最多是小幅回升。具体还要看房源，地段好的小户型相对能好租一些。

曲江二期一家房产中介的李姓工作人员对华商报记者表示，随着毕业季到来，叠加9月开学季，租房市场呈现出季节性微涨，但变化幅度有限，以平稳为主。

“现在年轻人对房子要求高，空调、暖气是最基本的。以前简单装修就能租出去，现在不仅要装修好看，有的还要求配冰箱、洗衣机。”房东金先生感慨，这两年房子越来越不好出租，要想尽快租出去就得想想办法，除了给优惠，还得在装修和家具家电上增加投入。

一位业内人士称，西安租房市场整体量大于求。尤其房源集中区域，出租房也更“卷”。

7月6日，在团结南路一小区，华商报记者看到小区公告栏、围墙、灯箱贴上了租房广告，有的写着“房屋出租”，还有的写着“附近小区，直租”。

贝壳研究院称，因存量房源增加，个人业主出租难度不减。6月全国重点40城租房房源成交周期58.4天，成交周期虽已短于2022年，但仍比2019年、2020年和2021年更长。

>>年轻人租房预算减少 是否影响了租房市场？

今年高校毕业生达1158万人，创历史新高，带来了大量租房需求。但不少大城市，却出现市场“旺季不旺”，甚至租金下跌的情形。有分析认为，这是因青年找到理想工作比较难、年轻人租房预算减少，租房市场难以“水涨船高”。

诸葛找房统计，传统毕业季租赁旺季下，一线城市租金却呈现领跌趋势，6月份上海、广州房租跌幅均超过1%。此外，据媒体报道，被称为互联网之都的杭州，租金也出现了同比下降，往年毕业季较为热门的租赁区域价格都有下调，而且有还价的余地。

前述分析人士进一步称，今年部分青年可能会从高能级城市回流至家乡城市，也有部分青年人的租赁需求有所抑制，或延迟释放。

复旦大学房地产研究所调研员夏强认为，青年找理想工作难对房租价格影响并非核心原因。租房市场并未标准化，价格缺乏统一标准，受供需影响较大。可以看到的是，近年来各大城市都交付入住了大量新小区，市场上待租房源集中涌现。而在房地产市场整体降温后，不光是房子不好卖，一些价格虚高的房源也不得不下调租金。

刚刚走向社会的毕业生，其实不少人房租来源是父母支持。《2023年毕业生租住报告》显示，42.7%的毕业生租金来源是父母支持；其次是个人工资，占比为39.3%；还有17.8%的受访者会选择通过信贷方式解决租金问题。

在租住方式上，更多毕业生倾向于合租，占比为54.7%。在装修方面，毕业生租房倾向选择的装修方式是简装修(家具家电齐全)，占比为60.6%。

>>年轻人青睐分租或整租公寓

“二房东”逐渐规范化

业内人士认为，西安市场上房源整租占六成左右，分租占四成左右。

链家一位资深房产顾问张西给华商报记者介绍，一般刚毕业的大学生选择分租居多，或者会考虑整租公寓，毕竟传统整租价格比较高。以西安市高新区的房子为例，整租三居室均价接近3000元，但很多由中介隔断的一居室，租金则在1000元左右。

张西表示，除了房地产开发商专门开发的精品长租公寓外，如今市面上超过80%的整租公寓，其实都是业主把房子租给“二房东”，然后“二房东”将一套大房子分割成几个配有独卫的小房间，再分别对外出租，价格上自然要比整租一套住宅有吸引力。

“二房东”是租房界的行话，其存在于房东与中介之间，主要负责“包装”房间，通过提供装修、家电等服务，将业主房产变成“精装公寓”后再交给中介出租，并提供后续“管家服务”，其可以是专注于改造公寓的专业化机构，也可能是房地产中介服务商。

但过往实践中，“二房东”因为出现过资金链断裂而“爆雷”事件，所以屡屡受到诟病。

张西表示，这两年政府加强对住房租赁企业监管，“曾‘爆雷’的二房东资本集团，基本上都已告别西安市场，风险已经大为缩减。”

不过，对于市面上逐渐增多的整租公寓，也有中介人士认为，其实无助于平抑租房价格。因为，经营商通过垄断一定房源并进行改造，平均下来的出租价格反而要比市场价更高。而且有些承诺的管家服务等，产生的中介费、后期维修费最后还是由租客来买单。

>>西安房租收入比超30%

租房市场应是多层次的

对租房者而言，西安房租水平是否友好呢？易居研究院日前报告显示，西安租房成本排在全国各城市第12位，超过1200元/室/月，低于北京、上海、深圳、三亚、厦门、杭州、广州、珠海、海口、青岛、福州，但高于南京、苏州、成都、天津、武汉等地。

该报告称，5月全国30个重点城市房租收入比为29%，这意味着租客需要掏出近3成的工资等收入用于租房。其中，北京、三亚、上海、深圳和海口房租收入比最高，分别达到55%、54%、51%、49%和40%。西安排在各城市第6位，房租收入比超过30%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，发展住房租赁市场，主要是为了解决居住问题。因此，租房市场应该是多层次的，这样才能满足不同居住群体的基本要求。

值得注意的是，规范租房市场的同时，西安正持续加快租房市场的保障体系建设。目前，西安市共建设公租房项目273个、22.38万套，已分配入住项目142个、15.7万套。同时，已筹建保租房项目139个、12.29万套（间），筹建数量位居全国第七。

夏强认为，要把租房市场搞好，必须保障性和市场化双管齐下。当然，从市场化角度来看，决定一个地区租房市场需求的，不光是租金和房源供应，还牵扯到就业机会等相关因素。

西安住房售租比为46.51年

买房收租曾是不少人青睐的投资方式，如今还是否划算呢？

根据诸葛找房数据研究中心统计，2022年全国50个大中城市售租比为51.7年，也就是说居民想要通过租金收回买房成本需要51.7年的时间，较2021年增加了0.4年。这主要是因为租房市场房屋空置率上升，租金回报下降，但房价水平则较为坚挺。

相对来说，高售租比城市集中于长三角和珠三角经济圈。其中，厦门最高，对比平均房租和房价，在厦门靠出租收回买房成本需要78.8年。其次是东莞，售租比达77.9年，甚至高于临近的一线城市深圳。宁波位居第三，2022年售租比为71.4年。

低售租比城市主要集中在西北、西南以及东北区域。银川、乌鲁木齐、桂林成为低售租比前三的城市。银川的售租比为25.5年，较2021年增加5年，这也就是说在银川只需要25年左右就可以通过出租收回购房成本。乌鲁木齐和桂林售租比均为30.8年，同时，贵阳、淄博、哈尔滨、湛江、成都等城市售租比均在30年左右，收回买房成本的年限也相对较短。

该统计显示，西安售租比为46.51年，处在各城市中游水平。也就是说，在西安买一套房通过出租来收回购房成本的话，大约需要46.51年。 本组稿件由华商报记者 李程 李王艳 采写

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